Remates bancarios e hipotecarios

Remates bancarios, adquirir una propiedad por entre el treinta y cincuenta por ciento de su valor suena una alternativa atrayente de inversión patrimonial, mas ¿son los remates hipotecarios una alternativa para quienes desean invertir en una propiedad?, casas y departamentos acá te explicamos todo cuanto debes saber.

¿Qué son los remates bancarios?

En resumen un remate inmobiliario es un proceso en el que un juez ordena la venta en remate de un inmueble frente a una demanda contra un acreedor que no ha cumplido con sus obligaciones y por esta razón, su inmueble se pone en venta al mejor pujador.

Por lo regular estos remates bancarios son inmuebles que fueron adquiridos por conducto de un crédito hipotecario cuyo dueño por alguna razón, dejó de abonar la hipoteca o bien se niega a hacerlo. Si esto ocurre entonces el acreedor tiene la opción de demandar vía judicial, la restauración de los adeudos del préstamo a través de el procedimiento de remate inmobiliario puesto que el inmueble en cuestión quedo como garantía del cumplimiento del préstamo.

El remate hipotecario lo ordena un juez de lo civil y cuando se ha dictado sentencia ejecutoria para rematarlo.

¿De qué forma marchan los remates bancarios?

Los inmuebles en enfrentamiento se ponen a predisposición de un juzgado quien da a conocer en público mediante edictos judiciales dichos inmuebles, su localización, peculiaridades, data y costo del remate a fin de que los interesados puedan adquirirlos. Para tal fin el interesado va a deber primero presentarse a BANSEFI para adquirir un billete de depósito por el diez por ciento del valor del inmueble señalado en el edicto para poder entrar en la subasta. Cuando se adquiere el billete, la persona se presenta en el juzgado en la data y hora fijada en el edicto para presentar su postura. La persona que más ofrezca por el inmueble, se lo queda.

¿Qué ventajas tiene adquirir un inmueble en remates bancarios?

Un atrayente que tienen estos inmuebles en remate es que su valor de venta es mucho menor al valor que pudiesen tener en el mercado, en ocasiones de un treinta por ciento a cincuenta por ciento con lo que son muy atractivos para personas inversores que los adquieren y más tarde los venden a su valor comercial real consiguiendo una buena utilidad. En otras ocasiones son personas que desean vivir o bien utilizar un inmueble que está al alcance de su bolsillo puesto que el costo del inmueble se fija mediante un valúo judicial que por lo regular es considerablemente más bajo que su valor en el mercado (a veces abajo del valor catastral).

¿Cuánto valen los inmuebles en remates bancarios?

Depende del inmueble, sus peculiaridades y de su localización, mas es un hecho que el coste que se establece como base para el remates hipotecarios siempre y en todo momento es más bajo del valor comercial. La ley establece que un inmueble en remate tiene 3 opciones de venta:

En 1ª. Almoneda donde se subasta a las 2/3 unas partes de su valor. Si no hubiese pujadores entonces se marcha a una;

2ª. Almoneda cuarenta y cinco días después y se baja un veinte por ciento auxiliar. Si no hubiese pujadores se marcha a una;

3ª. Almoneda donde se remata al coste que los pujadores deseen ofrecer.

¿Cuántas propiedades hay en remante hoy en día?

Se ignora con seguridad mas si estimamos que todas y cada una de las instituciones crediticias en el país pusieron en el dos mil trece un total de cien con cero hipotecas y que hay un promedio de cuatro por ciento de carteras vencidas, entonces podemos suponer que hay más o menos cuatro,000 inmuebles en remate.

¿De qué manera te puedes informar de los remates inmobiliarios?

Mediante los edictos judiciales que se ponen a la vista en los juzgados, en periódicos de mayor circulación, en sitios de los juzgados, o bien en los bancos.

¿Qué papel juegan las instituciones bancarias?

En el proceso de remate no interviene ningún banco, quien vende el inmueble es un juez que por instrucciones del banco y en razón de un juicio contra el deudor, pide al juzgado que el inmueble sea puesto a remate público.

Lo más conveniente es que el deudor trate de llegar a un pacto extra judicial con el banco, remodelar su hipoteca o bien venderlo y con el producto de la venta cubrir lo que debe y quedarse con la diferencia, de esa forma se evita mayores inconvenientes y gastos. Si el inmueble se subasta, del coste ofrecido a la venta se liquida el adeudo al banco primero y si hubiese un remanente se le entrega al dueño.

¿Se puede adquirir una propiedad en remate con un crédito o bien de Infonavit?

No es posible, la persona que adquiera un inmueble en remate lo debe abonar de contado y con sus recursos.

¿Por qué razón resulta complicado hallar propiedades en remate dentro del país?

Por puro desconocimiento de la gente, las propiedades están a predisposición de las personas en el interior acudiendo de forma directa a los juzgados o bien examinando las publicaciones (edictos) que salen en periódicos de circulación local, inclusive acudiendo a las instituciones bancarias donde hay un departamento especializado con la información de los inmuebles que van a ser subastados por ese banco.

¿Que se aconseja hacer ya antes de adquirir un inmueble en remate?

Conocer físicamente el inmueble que se quiere adquirir. (Solo se puede ver por fuera puesto que por lo regular son inmuebles ocupados y no se puede pedir que se lo muestre por la parte interior) y estar seguro de contar con los recursos líquidos para presentar una postura.

Hacer un análisis de mercado con el apoyo de un profesional inmobiliario para conocer el valor comercial del inmueble y para saber si representa una buena inversión o bien no.

Conocer el impacto fiscal de la venta en remate en tanto que el comprador deberá abonar el impuesto de adquisición de inmuebles (ISAI) aparte de los gastos de un letrado que le asista en los procesos (en su caso) y lo costos de los trámites notariales para escriturar el inmueble.

Asistir con un profesional inmobiliario especialista en esta clase de transacciones para ser orientado en los procesos y demás por menores de las subastas para ahorrar tiempo y eludir cualquier inconveniente

Exactamente en qué instante el ganador de la subasta debe abonar el inmueble?

Por lo regular se le otorga un plazo de tres a cinco días siguientes para liquidar la totalidad del costo subastado.

¿Exactamente en qué instante puede tomar posesión del inmueble?

En el momento en que haya liquidado la totalidad del costo y que el notario haya tirado la escritura para su firma. Si el dueño actual no se presenta a firmar la escritura, el juez la firma en rebeldía. Firmada la escritura, el notario la manda al juez quien avisa al dueño la desocupación del inmueble, y más tarde se entrega la posesión al nuevo dueño. Este proceso puede tarar de ocho a diez meses siguientes a la data de la subasta.